Эксперт Широкова: Рынок сервисных апартаментов постепенно перетекает на курорты
Жилье в туристических регионах подорожало за последние десять лет сильнее всего. А у апартаментов и шале в горных кластерах есть перспективы дорожать и далее — горнолыжный спорт в России пока только набирает популярность.
Рынок сервисных апартаментов (нежилая недвижимость, которую можно приобрести в собственность, но где оказываются гостиничные услуги) постепенно перетекает из крупных городов в курортные локации. По данным NF Group, в России сейчас насчитывается 51 тыс. лотов сервисных апартаментов. Из них 71% — в городах (лидеры — Санкт-Петербург и Ленинградская область), а 29% приходится на курортные территории. «Это проекты в знаковых природных локациях с активно развивающимся туризмом, в том числе горных кластерах, а также это могут быть пригороды крупных городов в пределах транспортной доступности», — поясняет партнер NF GROUP Ольга Широкова.
Вскоре ситуация может измениться — на стадии строительства находится еще 52 тыс. сервисных апартаментов, подсчитали эксперты. Но из них уже 63% приходится на курортные локации, и лишь 37% на города. При этом 36% строек приходится на Краснодарский край, на Санкт-Петербург — 23%. На третьем месте Крым (15%), далее Москва и Подмосковье (5%) и Новосибирская область (3%).
Среди курортных территорий наиболее перспективными эксперты считают даже не столько прибрежные, сколько горные кластеры (они могут быть загружены круглый год — как горнолыжные курорты зимой и туристические центры летом). Так, Красная Поляна в последние годы развивается активнее, чем прибрежная линия Сочи, отмечают в NF Group.
В целом пока в России горнолыжные курорты значительно менее развиты, чем, к примеру, в Европе, — указывает Широкова. Так, в Швейцарии, Австрии, Лихтенштейне более 35% населения увлекаются горными лыжами. В целом по Европе — 10-20% населения. В США этот вид отдыха знаком примерно 6-7% населения, но это 25 млн человек. В России же пока на горных лыжах или сноуборде стоят лишь 3% населения, 4,2 млн человек. А это значит, что эти локации имеют больший потенциал, отмечают в NF Group. За последние годы число посетителей горнолыжных курортов в России выросло более чем в три раза. По протяженности зимних трасс первое место сейчас занимает опять же горный кластер Сочи, на втором месте — Манжерок (Республика Алтай), на третьем Шерегеш (Кемеровская область). При этом к 2035 году количество трасс предполагается существенно увеличить.
Параллельно растет и предложение жилья для туристов в этих локациях. Так, в горном кластере Сочи в проектах — строительство около 2 тыс. номеров апарт-отелей. В Архызе — 1150, в Шерегеше — около 880, на Алтае — 610. Почти треть таких лотов, находящихся в продаже, относится к элитному сегменту. Причем средневзвешенная цена предложения апарт-отелей в горном кластере Сочи практически не уступает такой же недвижимости около берега моря — лоты продаются по 1130 тыс. руб. за кв. м (максимальная цена в горных кластерах России) против 1140 тыс. руб.
До 2019 года никто не верил в гостиничную недвижимость, говорит заместитель гендиректора по развитию гостиничной деятельности «Группы Мантера» Яна Уханова. Курортами занимались, в основном, ресурсодобывающие компании.
«Гостиница — это был последний актив с точки зрения инвестпортфеля, — вспоминает Уханова. — Все строили офисы, торговые центры, далее пришла эпоха складских помещений». Однако в последние годы ситуация изменилась. В 2021-24 годах турпоток кратно вырос, после отмены карантина в пандемию буквально появились очереди из желающих жить на курортах (в том числе благодаря удаленной работе). Если раньше апартаменты и шале Красной Поляны занимали иностранцы, то после пандемии основные гости — россияне, и зачастую они гораздо более требовательны. При этом в 2025 году турпоток выходит на плато, отмечает Уханова — наблюдается стабилизация покупательской способности, рост конкуренции.
Помимо Красной Поляны большие перспективы среди горных курортов и у Архыза, считает Уханова. «К 2030 году всесезонный горный курорт «Архыз» увеличится в размерах и возможностях: будет создано две новые туристические деревни, расширена сеть до 15 канатных дорог и 57 километров горнолыжных трасс, объединенных единой зоной катания. Это позволит значительно повысить привлекательность и комфорт для туристов, а также увеличить поток посетителей», — говорит Уханова.
«Элитная недвижимость в горных кластерах постепенно превращается в полноценный и устойчивый сегмент рынка, — говорит член правления, директор блока девелопмента Capital Group Георгий Крюков. — Мы наблюдаем растущий интерес со стороны обеспеченной аудитории, которая ищет новые форматы частного отдыха и комфортного всесезонного проживания». Наиболее востребованы локации с развитой транспортной доступностью и круглогодичным туристическим потенциалом — там, где зима и лето одинаково привлекательны. Спрос на такие объекты растет поступательно, без резких колебаний, отмечает он. «Ценовая динамика определяется, прежде всего, ограниченностью предложения действительно качественных проектов, а также растущей готовностью клиентов рассматривать российские горные кластеры как полноценную альтернативу зарубежным курортам», — добавляет Крюков.
На курорте «Манжерок» (Республика Алтай), по его словам, пока отмечается существенный дисбаланс между объемом турпотока и предложением средств размещения — особенно в зоне горнолыжных трасс и подъемников. Показатель обеспеченности составляет порядка 558 гостей на номер в год. В перспективе до 2029 года ожидается формирование более сбалансированной структуры размещения — на уровне около 387 гостей на номер, чему будет способствовать ввод новых гостиничных комплексов и развитие сегмента апартаментов.
Активно заходят инвесторы и на горнолыжный курорт Шерегеш (Кемеровская область). По словам гендиректора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, первые два пятизвездочных отеля (ввод в эксплуатацию предполагается в этом и следующем году) раскуплены уже на 95%. В основном, недвижимость скупают бизнесмены и любители горнолыжного спорта — они приобретают в отелях сразу по 2-3 номера. Большинство из них в дальнейшем планирует передавать недвижимость в управление специально созданной компании.
По данным ЕРЗ.РФ, за последние десять лет наиболее резкий рост цен и на жилье был как раз в туристических регионах. Так, в Республике Алтай оно подорожало более чем в 7 раз, в Дагестане — в 7 раз, в Крыму — в 4,3 раза, в Севастополе — в 3,9 раза.
В последние годы наблюдается устойчивый рост интереса к жилой недвижимости в локациях с развитой природной и туристической инфраструктурой, говорит Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы». Это не только традиционные курортные направления, но и города, где появляются всесезонные центры притяжения — например, те же горнолыжные объекты. Они формируют дополнительный интерес к региону как со стороны тех, кто рассматривает покупку недвижимости для собственного проживания, так и со стороны инвесторов. «Такие локации, как правило, обладают сбалансированной экосистемой — близость к природе сочетается с развитой инфраструктурой города, возможностью круглогодичной эксплуатации жилья и стабильным уровнем спроса», — говорит Артошин. Так, среди покупателей жилья около горнолыжного кластера «Горный воздух» в Южно-Сахалинске — как местные жители, улучшающие жилищные условия, так и покупатели из других регионов (нередко они вкладываются в недвижимость из инвестиционных соображений — для сдачи ее в аренду или желая сохранить капитал). «Люди стали иначе смотреть на свои жизненные сценарии, искать новые центры притяжения внутри страны (в частности, в результате экономической и геополитической обстановки), а девелоперы начали точечно заходить в перспективные, но пока не насыщенные рынки», — говорит , — говорит Артошин. Важная особенность подобных локаций — ограниченность предложения, особенно если речь идет о сегменте бизнес-класса и выше. Девелоперам, отмечает Артошин, важно учитывать особенности ландшафта, логистики и местного спроса.
Источник: rg.ru